A convivência em condomínios exige equilíbrio entre direitos individuais e deveres coletivos. Um tema recorrente é a responsabilidade do condomínio por furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns — garagem, hall, elevador, salão de festas etc. A resposta depende da análise da conveniência prevista na convenção, da diligência da administração e da existência de culpa ou omissão.
A regra geral: condomínio não é segurador
Em regra, o condomínio não responde automaticamente por furtos e danos aos bens dos condôminos. O entendimento consolidado nos tribunais é de que o condomínio não atua como segurador dos bens particulares, salvo previsão contrária na convenção ou quando comprovada falha específica na prestação do serviço de segurança.
Quando o condomínio pode ser responsabilizado
Há responsabilidade civil do condomínio quando se demonstra:
- - omissão ou negligência na prestação de serviços de segurança (por exemplo, porteiro que permite acesso indevido);
- falha na manutenção de equipamentos essenciais à segurança (câmeras inoperantes, iluminação defeituosa em garagens);
- - descumprimento de normas internas previstas na convenção ou no regimento, cuja observância buscava evitar riscos conhecidos.
Nessas hipóteses, deve haver prova do nexo causal entre a conduta omissiva do condomínio e o dano sofrido pela vítima.
O papel da convenção e do regimento interno
A convenção condominial e o regimento interno definem direitos e responsabilidades. Muitas convenções contêm cláusulas que isentam o condomínio de responsabilidade por furtos ou danos, o que é válido enquanto não houver dolo ou culpa grave da administração. Quando o condomínio assume serviços de segurança, espera-se que exerça essa obrigação com
diligência; eventual descuido pode ensejar indenização.
Seguros e medidas preventivas
O condomínio deve contratar o seguro obrigatório de edificação (art. 1.346 do Código Civil) — normalmente voltado a danos estruturais — e avaliar seguros complementares para riscos de áreas comuns e responsabilidade civil. Medidas práticas que reduzem o risco de litígios incluem:
- - Manutenção periódica de câmeras, portões e iluminação;
- - Controle rigoroso de acesso e registros de entrada/saída;
- - Capacitação e fiscalização de prestadores de serviço de segurança;
- - Registro formal de ocorrências e comunicações aos condôminos.
Entendimento jurisprudencial
A jurisprudência exige a comprovação da falha administrativa e do nexo causal. Decisões têm responsabilizado condomínios quando o furto decorre de conduta omissiva do corpo diretivo ou de prestadores contratados, como permitir acesso de terceiros sem identificação ou operar sistemas de segurança defeituosos.
Como agir em caso de furto ou dano
- - Registrar imediatamente o BO (boletim de ocorrência) e comunicar a administradora/ síndico por escrito;
- - Solicitar cópia das imagens de segurança e do livro de ocorrências;
- - Verificar a existência de cláusulas da convenção e de apólices de seguro que possam abranger o sinistro;
- - Documentar prejuízos (notas fiscais, fotos) e buscar orientação jurídica se houver indícios de omissão dolosa ou culposa.
🏁 Conclusão
A responsabilidade do condomínio por furtos e danos em áreas comuns não é automática: depende de prova de culpa ou omissão administrativa, do teor da convenção e das medidas de prevenção adotadas. A melhor prática é a prevenção: investimentos em segurança, manutenção, procedimentos claros e comunicação efetiva reduzem riscos e litígios, protegendo tanto o condomínio quanto os condôminos.
📚 Fontes
