A reforma tributária entrou em vigor e, com ela, veio uma enxurrada de dúvidas — e também de informações incorretas. Para quem está planejando comprar ou vender um imóvel em 2026, a pergunta mais comum é direta: o imposto vai aumentar? As regras mudaram?
A resposta, para a maioria das pessoas físicas, é mais tranquilizadora do que se imagina. Este artigo explica o que realmente mudou, o que permanece igual e quais oportunidades merecem atenção antes de fechar qualquer negócio.
Aviso importante: Este artigo tem caráter informativo e educacional. Não substitui análise jurídica, contábil ou contratual especializada. Consulte um profissional habilitado antes de tomar decisões.
A reforma tributária afeta o ganho de capital na venda de imóvel?
Para a grande maioria das pessoas físicas: não. E esse é o ponto mais importante deste artigo.
A Reforma Tributária regulamentada pela LC 214/2025 é focada em tributos sobre consumo (IBS e CBS). O Imposto de Renda sobre Ganho de Capital é um tributo federal sobre renda, que permanece sob legislação própria e não foi alterado pela reforma.
Isso significa que as regras de ganho de capital que você conhece continuam válidas em 2026:
- Alíquotas progressivas de 15% a 22,5% sobre o lucro apurado na venda
- As mesmas isenções e deduções permitidas pela legislação anterior
- O mesmo prazo e procedimento de recolhimento via programa GCAP da Receita Federal, no mês seguinte à venda
A única exceção é o proprietário que realiza vendas de imóveis de forma habitual e em volume expressivo — nesse caso, pode ser equiparado a pessoa jurídica para fins de IBS/CBS. Mas isso não é a realidade da maioria dos compradores e vendedores.
Quem tem direito à isenção do ganho de capital em 2026
A legislação vigente mantém quatro situações de isenção total do Imposto de Renda sobre o lucro da venda:
1. Venda do único imóvel por até R$ 440 mil
Se o imóvel vendido for o único no nome do proprietário e o valor de venda não ultrapassar R$ 440 mil, o ganho de capital está isento. Condição adicional: não ter realizado outra venda de imóvel nos últimos 5 anos.
2. Reinvestimento em imóvel residencial em até 180 dias
Quem vende um imóvel residencial e utiliza integralmente o valor recebido na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias não paga imposto sobre o ganho. Não há limite de valor para essa modalidade.
3. Imóveis adquiridos até 1969
Imóveis comprados até o final de 1969 têm isenção total do ganho de capital, independentemente do valor ou do lucro obtido.
4. Ganhos mensais até R$ 35 mil
Vendas com ganho de capital inferior a R$ 35 mil no mês são automaticamente isentas.
Atenção: no caso do limite de R$ 440 mil, o benefício é absoluto — se o valor de venda ultrapassar esse teto, a isenção é perdida integralmente. Não existe tributação proporcional apenas sobre o excedente.
O que pode ser deduzido para reduzir o ganho de capital
Uma estratégia legal e muitas vezes subestimada é aumentar o custo de aquisição do imóvel com despesas comprovadas. Isso reduz o lucro tributável e, consequentemente, o imposto devido. São dedutíveis:
- Reformas, ampliações e benfeitorias com nota fiscal
- ITBI pago na compra
- Despesas com cartório e registro
- Comissão de corretagem paga pelo vendedor
- Juros de financiamento imobiliário
A documentação é fundamental: sem comprovante, a Receita Federal não aceita a dedução.
O REARP: a oportunidade de atualizar o valor declarado do imóvel
A Lei 15.265/2025 criou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), que permitia atualizar o valor declarado de imóveis para o preço de mercado atual mediante pagamento de uma alíquota reduzida:
- Pessoa física: 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição declarado
- Pessoa jurídica: 8% (4,8% de IRPJ + 3,2% de CSLL)
O prazo de adesão encerrou em 19 de fevereiro de 2026. Quem aderiu precisa manter o imóvel por 5 anos — caso venda antes, a atualização é desconsiderada e o ganho de capital será calculado como se o REARP não tivesse ocorrido.
Para quem aderiu e planeja vender no médio prazo, o benefício é claro: em vez de pagar entre 15% e 22,5% sobre um ganho acumulado historicamente, pagou 4% de forma antecipada e com base reduzida.
E o ITBI? O que a reforma muda para o comprador
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é de competência municipal e permanece fora do escopo direto do IBS/CBS. Na prática, não há alteração imediata no ITBI para o comprador em 2026.
O que a reforma trouxe de relevante para o comprador é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — um identificador único para imóveis que integra dados de cartórios, prefeituras e Receita Federal. Com ele, a rastreabilidade das transações aumenta significativamente, o que torna indispensável declarar os valores reais de compra e venda nos documentos e na declaração de IR.
Perguntas Frequentes
Preciso me preocupar com IBS e CBS ao vender meu imóvel?
Na maioria dos casos, não. O IBS e CBS incidem sobre pessoa física apenas quando ela realiza vendas de imóveis de forma habitual — mais de 3 imóveis em menos de 5 anos com receita acima de R$ 288 mil. Vendas ocasionais seguem apenas as regras do IRPF.
O REARP ainda está aberto para adesão?
Não. O prazo encerrou em 19 de fevereiro de 2026. Quem não aderiu dentro do prazo não pode mais acessar o regime especial com alíquota de 4% para pessoa física.
Posso incluir a reforma do imóvel no custo de aquisição para reduzir o imposto?
Sim, desde que tenha notas fiscais ou recibos idôneos comprovando os gastos. Reformas, ampliações, pisos, pintura e outros reparos devidamente documentados reduzem o ganho de capital tributável.
Se vender meu único imóvel por R$ 450 mil, perco a isenção?
Sim. O limite de R$ 440 mil é absoluto. Se o valor de venda superar esse teto, todo o ganho de capital será tributado normalmente pelas alíquotas progressivas de 15% a 22,5%.
Conclusão
Para quem compra ou vende imóveis de forma eventual, a mensagem principal é simples: a Reforma Tributária não alterou o ganho de capital nem as isenções vigentes para pessoa física. As regras que você já conhecia seguem válidas em 2026.
O que mudou, e merece atenção, é o aumento da fiscalização proporcionado pelo Cadastro Imobiliário Brasileiro e a obrigatoriedade de declarar valores reais nas transações. Organizar a documentação de compra, reformas e despesas é mais importante do que nunca.
Se você está planejando vender um imóvel, avalie com um contador ou advogado tributarista as estratégias de dedução e as condições de isenção disponíveis. Uma análise bem feita pode representar economia tributária significativa.
Referências
- Lei Complementar nº 214/2025 — regulamentação da Reforma Tributária — Presidência da República
- Lei nº 15.265/2025 — Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP) — Senado Federal
- Receita Federal do Brasil — REARP Atualização — gov.br/receitafederal
- Portas — Venda de imóvel e GCAP: como calcular o lucro imobiliário e obter isenção — portas.com.br
- NR Advocacia — Isenção de Ganho de Capital na Venda de Imóvel — Guia 2026 — nradvocacia.com.br
- Portas — Reforma tributária e imóveis: impactos em aluguel, curta temporada e compra e venda — portas.com.br
- Portas — IR 2026 e imóveis: guia completo — portas.com.br
