A reforma tributária chegou e, com ela, surgiram dúvidas importantes para quem tem imóvel alugado. Afinal, o que muda — de verdade — para o proprietário que recebe aluguel a partir de 2026?
A resposta depende do seu perfil. Para a maioria dos proprietários pessoa física, a rotina de declaração segue a mesma lógica de sempre. Mas há casos em que as mudanças são significativas e exigem atenção imediata.
Este artigo explica, com clareza e sem jargões desnecessários, o que a reforma tributária e o aluguel têm a ver — e como se preparar.
Aviso importante: Este artigo tem caráter informativo e educacional. Não substitui análise jurídica ou contratual especializada. Consulte um profissional habilitado antes de tomar decisões.
O que mudou com a Reforma Tributária para locação de imóveis
A reforma tributária foi formalizada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025. Ela substituiu tributos antigos — PIS, COFINS, ICMS e ISS — por dois novos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Juntos, formam o chamado IVA dual brasileiro.
Antes da reforma, a locação de imóveis era considerada isenta de ICMS e ISS. A partir de 2026, ela passa a ser tratada como uma operação econômica sujeita a esses novos tributos — mas com critérios específicos para proteger o pequeno proprietário.
A implementação é gradual: o período de testes começou em 2026, e a operação plena ocorre até 2033.
Quem realmente precisa se preocupar: os dois critérios cumulativos
A LC 214/2025 foi clara ao distinguir o pequeno locador do proprietário com perfil empresarial. O proprietário pessoa física só se torna contribuinte do IBS e CBS se atender, simultaneamente, a dois requisitos no ano-calendário anterior:
- Possuir mais de 3 imóveis alugados (ou seja, 4 ou mais unidades gerando renda); e
- Ter receita bruta anual superior a R$ 240 mil proveniente dessas locações.
Ambos os critérios precisam ser preenchidos ao mesmo tempo. Se você tem 5 imóveis, mas a receita ficou abaixo de R$ 240 mil, não há enquadramento. Da mesma forma, se a receita supera R$ 240 mil com apenas 2 imóveis, também não há incidência de IBS/CBS.
Na prática: a grande maioria dos proprietários que tem 1, 2 ou 3 imóveis alugados não é afetada pelas novas obrigações do IVA dual.
Como fica a tributação para quem se enquadrar nos critérios
Para o proprietário que ultrapassar os dois limites, as novas regras trazem obrigações relevantes:
- Cadastro fiscal como contribuinte de IBS e CBS
- Emissão de documento fiscal eletrônico nas operações de locação
- Apuração mensal dos novos tributos
Mas a legislação prevê redutores importantes para locações residenciais:
- Redução de 70% na base de cálculo — a alíquota efetiva cai de aproximadamente 27% para cerca de 8% a 10% sobre o valor do aluguel recebido
- Dedução de R$ 600,00 por imóvel residencial alugado, atualizada mensalmente pelo IPCA
Para proprietários com perfil de grande locador, a estratégia de migração para pessoa jurídica (PJ) pode ser vantajosa — mas exige análise individualizada com contador ou advogado tributarista.
O Carnê-Leão e o IRPF continuam obrigatórios
Independentemente das mudanças do IVA dual, o Imposto de Renda sobre o aluguel segue as regras tradicionais:
- Quem recebe aluguel de pessoa física deve recolher mensalmente via Carnê-Leão Web (portal e-CAC da Receita Federal), caso os valores superem a faixa de isenção mensal
- Quem recebe de pessoa jurídica tem o IR retido na fonte pelo inquilino — basta solicitar o Informe de Rendimentos ao final do ano
- Na declaração anual, os valores são informados na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior" ou "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ", conforme o caso
Podem ser deduzidos do valor bruto do aluguel, antes da tributação: IPTU, condomínio e taxa de administração da imobiliária — desde que pagos pelo próprio locador.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): mais transparência e fiscalização
A reforma também criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um identificador único para imóveis que integra dados de cartórios e prefeituras. O objetivo é aumentar a rastreabilidade das transações imobiliárias e cruzar informações com a declaração do IR.
Na prática, isso significa que omitir rendimentos de aluguel ou declarar valores incorretos ficará cada vez mais difícil. A orientação é manter contratos formalizados, recibos em dia e toda a documentação locatícia organizada.
Perguntas Frequentes
Proprietário de 1 imóvel alugado precisa pagar IBS e CBS?
Não. Os novos tributos do IVA dual só incidem sobre o locador pessoa física que tiver mais de 3 imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil, simultaneamente. Quem tem 1, 2 ou 3 imóveis segue apenas as regras do IRPF.
O Carnê-Leão foi extinto com a reforma?
Não. O Carnê-Leão segue obrigatório para quem recebe aluguel de pessoa física acima da faixa de isenção mensal. A reforma altera a tributação sobre consumo (IBS/CBS), não as regras do Imposto de Renda.
O que são os "redutores" previstos na LC 214/2025?
São mecanismos que reduzem a base de cálculo do IBS/CBS para locação residencial. O principal redutor é de 70% sobre o valor do aluguel — o que faz a alíquota efetiva cair para entre 8% e 10%. Há ainda uma dedução adicional de R$ 600,00 por imóvel residencial.
Devo registrar meus contratos de locação em cartório por causa da reforma?
O registro em cartório era obrigatório para acesso ao Regime Opcional de Transição de contratos não residenciais firmados até a publicação da LC 214/2025. Para locação residencial, o mais importante é manter contratos formalizados e atualizados — prática que protege o proprietário independentemente de qualquer reforma.
Conclusão
A reforma tributária traz mudanças estruturais, mas afeta de forma direta apenas um perfil específico de proprietário: aquele com 4 ou mais imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil. Para a maioria dos locadores pessoa física, as regras do IRPF e do Carnê-Leão seguem vigentes com pequenas variações.
O cenário, porém, exige atenção. A implementação gradual até 2033 e o novo Cadastro Imobiliário Brasileiro aumentam a rastreabilidade e a fiscalização das operações imobiliárias. Organizar contratos, manter a documentação em dia e acompanhar as atualizações da legislação são medidas prudentes para qualquer proprietário.
Consulte um especialista antes de tomar decisões sobre sua estrutura de locação. A orientação técnica adequada pode evitar surpresas fiscais e proteger a rentabilidade do seu patrimônio.
Referências
- Lei Complementar nº 214/2025 — regulamentação da Reforma Tributária (IBS e CBS) — Presidência da República
- FENACON — Reforma tributária muda regra dos aluguéis de pessoa física — fenacon.org.br
- CRCSP — Como declarar aluguel no Imposto de Renda 2026 — crcsp.org.br
- Receita Federal do Brasil — Carnê-Leão Web — gov.br/receitafederal
- Portas — Reforma tributária e imóveis: impactos em aluguel, curta temporada e compra e venda — portas.com.br
- Gazeta do Povo — Aluguel no IRPF 2026: quem precisa declarar e o que mudou com a reforma — gazetadopovo.com.br
