Uma procuração é um instrumento legal de mandato pelo qual uma pessoa concede a outra a autoridade para agir em seu nome por um período predeterminado. A delegação de poderes pode ser mediada entre pessoas físicas, jurídicas ou empresas. Seu uso mais comum é a nomeação de um advogado, mas muitas pessoas utilizam a procuração em condomínio, principalmente para votação em assembleias.
Mesmo sendo algo comum, muita gente tem dúvidas sobre quando e como usar uma procuração em um condomínio.
Por isso, reunimos as principais perguntas sobre esse tema tão interessante para vida de quem mora em condomínios. Siga lendo para obter todas as respostas!
Como fazer uma procuração para condomínio?
Para fazer uma procuração em condomínio, devem ser trazidas as informações do outorgante, ou seja, de quem está delegando o mandato. E deve constar os dados do outorgado, aquele que representa.
Nessas informações devem contar:
Além dessas informações, a procuração deve conter um texto especificando suas condições de uso:
- Sobre a sua finalidade;
- Data em que será usada ou se é por período indeterminado;
- Se é válida para ato único ou mais operações;
- Ocasião e motivo da procuração;
- Ação a qual se destina;
- Poderes específicos ou genéricos concedidos ao procurador;
- Entre outras informações gerais que se façam necessárias à situação.
A procuração pode ser emitida por escritura pública ou instrumento particular.
Quando as procurações podem ser usadas no condomínio?
Os documentos de representação legal podem ser usados em qualquer tipo de assembleia condominial:
A procuração em condomínios é extremamente eficaz e não pode ser proibida. No entanto, o condomínio pode estabelecer restrições e regras para o uso da autorização.
Isso porque o condomínio é normativo em sua natureza jurídica, reunindo múltiplos acordos entre as partes e visando o interesse e bem-estar da coletividade.
A Lei 4.591/64 entende condomínio como uma sociedade, e quando não há previsão legal sobre algum assunto, a convenção do condomínio é um ato normativo e pode estabelecer normas, como a outorga dos usos da procuração.
Quando alguém possui um mandato, não está agindo em seu próprio interesse, mas em nome do outorgante que lhe concedeu a procuração. Ela gera uma condição para que o outorgante valide seus interesses, como se ele estivesse presente na assembleia.
Assim, na prática, quando alguém que não é coproprietário tem uma procuração em condomínio, quem possui o direito de voto ainda é o outorgante.
Ou, quando o mesmo procurador é cotado como candidato a funções de conselheiro ou síndico, a pessoa que preencherá essa função não é o procurador, mas o outorgante.
Qual a validade de uma procuração para reunião de condomínio?
Uma procuração é válida quando respeita o Novo Código Civil, Lei nº 10.406, que determina:
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
Ou seja, quando contém todas as informações descritas anteriormente e estiver devidamente assinada, a procuração em condomínio tem sua validade e deve ser respeitada.
A opção por impor algumas condições, como a necessidade de reconhecimento de firma em cartório ou o limite de procurações por representante, deve constar em convenção, estatuto ou deliberação da assembleia de condomínio.
A procuração em condomínios proporciona segurança jurídica para a participação do procurador, tornando o voto válido. Ela deve ser entregue no início da sessão, quando no ato da assinatura da lista de presença, e o presidente da mesa ou secretário deve anexá-la junto à ata da assembleia.
Todos os requisitos impostos pela lei devem estar presentes no momento da apresentação do mandato. Não devem ser aceitas outras formas de autorização, como por telefone ou mensagem. A procuração devidamente assinada é o único documento válido e aceito.
Nos anos anteriores, era mais comum exigir reconhecimento de firma na procuração. Se isso se tornar uma exigência, o procurador que não apresentar o reconhecimento não poderá votar.
Os cartórios brasileiros já aceitam certificações digitais para reconhecimento de firma, então é possível assinar digitalmente sem precisar se dirigir a um cartório.
O síndico pode votar por procuração em condomínio?
A princípio qualquer pessoa com uma procuração em condomínio tem poder de voto, uma vez que está representando o interesse do outorgante. E isso inclui o síndico. Porém, como você já viu, há critérios que podem limitar o uso das procurações.
Por exemplo, é comum que um síndico colete procurações de moradores que não estarão presentes na assembleia. Mas isso se torna um problema quando, ao tentar aprovar certas medidas de seu próprio interesse, ele vote em nome de moradores ausentes. Essa situação gera muito desconforto.
Por isso é interessante que convenções, regulamentos internos e até mesmo a assembleia geral determinem o número de procurações que cada proprietário pode receber.
Ou mesmo, se os membros da mesa diretora são autorizados a utilizá-las. Isso evita que uma única unidade, ou mesmo o síndico, acumule dezenas de representações e faça uso impróprio.
Algumas convenções ou estatutos de condomínios estabelecem que os síndicos, os presidentes de mesa, conselheiros ou funcionários do comitê financeiro, não podem obter procuração.
Quem pode ser procurador em uma assembleia de condomínio?
Uma procuração é um instrumento representativo. E a lei não limita quando um mandato pode ou não ser outorgado a alguém. Logo, a assinatura é o mecanismo para verificar esta autorização.
Todas as pessoas consideradas capazes, ou seja, acima de 18 anos e em posse de suas capacidades mentais, podem fazer ou receber uma procuração. Elas podem outorgar mandato por instrumento particular, válido desde que assinado pelo outorgante.
Apenas o condômino, que é o proprietário, pode participar e votar em uma assembleia. Sendo assim, em caso de cônjuges em regime de comunhão total de bens, ou com separação de bens, mas com nome na escritura da propriedade, não há a necessidade de uso da procuração.
Em qualquer outro caso, se faz necessário o uso de uma procuração. Sempre que for preciso, o síndico, secretário ou presidente de mesa que coletar as assinaturas, deve exigir a documentação que comprove a propriedade da unidade.
Inquilino pode votar por procuração em condomínio?
Apenas por ser inquilino não é possível votar em assembleia, a menos que tenha uma procuração ou a convenção interna do condomínio permita.
A Lei dos Condomínios, nº 4591/64, Art. 24, inciso 4º indicava que
“§4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”.
E a Lei do Inquilinato, nº 8245/91, também reiterou essa disposição. Por isso, tornou-se comum, e ainda há situações, em que os condomínios se valeram dessas leis e permitem o voto de inquilinos sem mandato. Mas, nesse caso, não estão agindo conforme as novas disposições legais.
Isso porque essas leis foram derrogadas, e o Novo Código Civil passou a regular a matéria por completo, estabelecendo novos critérios para votação do inquilino.
Assim, no Novo Código Civil, o Art. 1.335, determina serem direitos do condômino:
“Art. 1.335 Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
Quando a lei estabelece isso, ela se refere ao proprietário, e não ao inquilino, o que retira deste o direito ao voto em assembleia
Portanto, a procuração é a forma que permite que o inquilino represente sua unidade e vote em todas as matérias da ordem do dia em assembleia. Em outro caso, só se a convenção específica do condomínio permitir que os locatários votem nas matérias ordinárias, sem a necessidade de mandato.
Considerações finais
Como você pode ver, a procuração é uma ferramenta muito útil para quem mora em um condomínio – e a posse dela pode afetar o resultado das votações de interesses da comunidade condominial.
É por isso que as convenções de condomínio devem indicar o uso de tais documentos. Mas essa não é a única função da convenção condominial, confira o que não pode faltar nessa documentação: clique aqui!
