Você possui um imóvel sem registro? Sabia que o imóvel sem registro continua pertencendo ao proprietário registral e esta susceptível a uma nova alienação, permuta, doação e até penhora para satisfação de dívidas? Você pode regularizar seu imóvel através da Usucapião!
Ao regularizar seu imóvel você resguarda a propriedade e seus direitos sob o bem, garantindo assim, Segurança Jurídica durante a aquisição imobiliária. Para entender mais sobre como é feita a regularização de imóveis sem registro nossa equipe redigiu esse artigo completo! Confira:
“Só é dono quem registra!”
De acordo com o Ordenamento Jurídico Brasileiro, somente adquire a propriedade de um imóvel, aquele que, após realização do Negócio Jurídico, efetua a formalização do ato através de Escritura Pública registrada em Cartório, seguida do Registro Imobiliário.
Aquele velho ditado popular, “ só é dono quem registra” é verídico e corresponde à previsão legal do Código Civil, que estabelece nos artigos 108, 1.227 e 1.245, que só se torna proprietário de um imóvel, aquele que após a Realização do Negócio Jurídico, qual seja; compra, venda, permuta, dação em pagamento, doação e etc., efetua a lavratura de Escritura Pública seguida de registro do imóvel em Cartório.
Enquanto não é realizado os atos de Registro e transferência da propriedade do bem imóvel adquirido, este segue pertencendo ao proprietário registral, estando susceptível a nova alienação, permuta, doação, e, até mesmo, penhora para satisfação de uma dívida, em um processo Judicial, no qual o antigo proprietário seja executado.
Para realizar a regularização de imóveis sem registro, podemos apontar duas estratégias jurídicas, inicialmente, que aquele que adquiriu o imóvel, busque o proprietário registral (antigo dono) e solicite a lavratura da Escritura Pública, que deverá, posteriormente, ser Registrada em Cartório de Registro de Imóveis, alcançando assim, o efeito erga omnes.
Contudo, se por algum motivo, a Escritura Pública não puder ser lavrada, ou o proprietário registral não for encontrado, é necessário a análise do caso concreto, para realizar a aquisição do imóvel através do Instituto Jurídico da Usucapião.
Afinal o que é USUCAPIAO?
Usucapião é uma forma originária de aquisição imobiliária, na qual o possuidor, após cumprimentos de alguns requisitos legais, torna-se legítimo proprietário do bem, móvel ou imóvel, sem que haja a necessidade de transmissão do imóvel de uma pessoa para a outra.
Neste sentido, a usucapião leva em consideração a posse no imóvel (uso), resguardando o possuidor que aplica o fim social da propriedade (moradia), de forma mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição e com a aparência de do imóvel.
Um exemplo seria uma pessoa que reside em um imóvel por vários anos, sem registrá-lo, mas que mantém a aparência de dono, realizando todas as reformas e manutenções necessárias, além de pagar as contas mensais e o IPTU do local.
É certo que para entender melhor a Usucapião, é necessário conhecer suas principais espécies e requisitos.
Usucapião Urbana
Esta modalidade encontra previsão na Legislação Brasileira e busca aquisição originária de imóveis com até 250m², utilizados pela parte ou por sua família como moradia. São requisitos; O exercício da posse mansa, pacífica, sem oposição e ininterrupta pelo período de 05 (cinco anos). Nesta modalidade não é necessário justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública), contudo, a parte não pode ser proprietária de outro imóvel, urbano ou rural.
Usucapião Rural
Esta modalidade encontra previsão legal na Constituição da Republica e busca a aquisição originária de propriedades rurais, com área de até 50 hectares, tornando-a produtiva pelo trabalho do interessado com a terra, ou, ainda, firmando nela moradia ou de sua família. São requisitos: A posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição, além da moradia ou exercício de atividades produtivas no local, pelo período de 05 (cinco) anos. Nesta modalidade, não é necessário justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública).
Usucapião Extraordinária
Nesta modalidade, não existem restrições quanto o tamanho do imóvel. A Legislação Brasileira prevê a necessidade de que o possuidor exerça a posse (uso) do imóvel por 15 (quinze) anos, de forma ininterrupta, mansa, pacífica e sem oposição, não sendo exigido por lei, a apresentação de justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública) nem mesmo comprovação de boa-fé. Destaque-se, ainda, que nesta modalidade, se o interessado utilizar o imóvel como moradia ou nele realizar obras de caráter produtivo, o prazo da posse será reduzido para 10 (dez) anos.
Usucapião Ordinária
Nesta modalidade, prevista na Legislação Brasileira, o interessado pode adquirir a aquisição originária de imóveis, urbanos ou rurais, desde que exerça a posse (uso) no imóvel de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição por mais de 10 (dez anos), com justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública) e boa-fé. Destaque-se, ainda, que o prazo da posse poderá ser reduzido para 05 (anos), se possuidor tiver estabelecido no imóvel moradia ou nele realizado investimentos e melhorias.
Usucapião Coletivo
Esta modalidade encontra previsão na Legislação Brasileira e no Estatuto da Cidade e, garante a possibilidade da Usucapião para pessoas de comunidades carentes, buscando o bem-estar coletivo e a segurança. São requisitos: a existência de núcleos urbanos informais (comunidades) de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, há mais de 05 (cinco) anos, sendo o local utilizado para moradia de pessoas de baixa renda. Destaque-se, ainda, que os interessados não podem ser proprietários de outros imóveis urbanos ou rurais e, é necessário que a área total do local pretendido, dividida pelo número de moradores, não ultrapasse 250m² por possuidor.
Usucapião Familiar
Esta modalidade, prevista pela Legislação Brasileira, dispõe sobre a prescrição aquisitiva do imóvel em caso de abandono de lar por parte de um dos cônjuges, visando proteger a família e o cônjuge abandonado. São Requisitos: o abandono imotivado e voluntário por um dos cônjuges e 02 (dois) anos de posse direta, exclusiva, ininterrupta e sem oposição, por parte do cônjuge abandonado. Nesta modalidade, o imóvel urbano não pode exceder 250m² e deve ser utilizado pelo cônjuge abandonado como moradia. Destaca-se, ainda, que o interessado não pode ser proprietário de outro bem imóvel, urbano ou rural.
Abandono de Lar pode ocasionar o Usucapião Familiar?
No ano de 2011, entrou em vigor no Brasil uma lei que acrescentou ao Código Civil o artigo 1240-A , fazendo previsão do instituto conhecido como USUCAPIÃO FAMILIAR.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Neste sentido, o cônjuge abandonado, que exerce a posse (uso) sobre o imóvel de até 250m² por 02 (dois) anos, de forma exclusiva, direta, ininterrupta e sem oposição, utilizando-se do local como sua moradia ou de sua família, pode adquirir a propriedade exclusiva do imóvel através da Usucapião Familiar, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Ou seja, a Usucapião Familiar, surgiu como meio de proteção ao cônjuge abandonado, garantindo-lhe o direito de adquirir a exclusicidade sobre o imóvel que antes era partilhado entre o casal, quando por escolha própria e imotivada, o parceiro opta por abandonar sua família.
No caso da Usucapião Familiar, além do preenchimento dos requisitos legais, previstos no art. 1240-A do Código Civil, para que se configure a prescrição aquisitiva do imóvel, é necessário que abandono do cônjuge ocorra de forma específica e direta, não sendo suficiente a simples saída do domicilio para a configuração do abandono de lar.
Nesta vereda, para que se configure o abandono do lar é necessário que o esposo/esposa se retire do núcleo familiar e abandone o cônjuge, arcando sozino com todos os ônus que recaiam sobre o imóvel, tais como; IPTU, parcelamento do imóvel ou emprestimo bancário para pagamento do bem, água, luz e afins.
Posso me vingar através da Usucapião familiar?
A Usucapião Familiar NÃO é uma punição a quem optou por sair de casa, não podendo ser utilizada pelo cônjuge abandonado como tentativa de vingança.
Nos casos em que ocorre apenas a separação de corpos, ou casos em que o cônjuge opte por não mais conviver no seio familiar, mas continua auxiliando a família e arcando com as despesas familiares, não configuram o abandono de lar capaz de ensejar a Usucapião Familiar.
A Usucapião Familiar trata-se de um instrumento de proteção ao esposo/esposa, que indevidamente fora desamparado, arcando sozinho com todas as despesas que deveriam ser do casal, visando garantir que o cônjuge abandonado tenha direito a totalidade do imóvel, sem a necessidade de partilhar o bem com quem injustamente o abandonou!
Consigo usar a USUCAPIÃO no meu apartamento?
É comum a dúvida quanto à possibilidade da Usucapião para regularizar apartamentos, sendo que, tal possibilidade tem causado estranheza aos nossos leitores, durante a abordagem ao assunto.
Então, prefacialmente cumpre destacar que SIM! É possível a prescrição aquisitiva de um apartamento através da USUCAPIÃO.
Isto, pois, a lei faz previsão da possibilidade de usucapião em imóveis, não havendo distinção entre casas, apartamentos ou terrenos.
Neste sentido, encontra-se previsto no art. 1.238 que “aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade (…)”.
Ou seja, uma vez que o possuidor do apartamento detenha a posse do imóvel de forma mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição, sendo responsável pelos cuidados e manutenção do imóvel com aparência de dono, poderá também ingressar com uma ação de USUCAPIÃO para adquirir a prescrição aquisitiva no imóvel.
Destaque-se que, o prazo de 15 anos, descrito no art. 1.238 do Código Civil, acima transcrito, corresponde à hipótese de Usucapião Extraordinária.
Contudo, existe, ainda, a possibilidade de enquadramento nas demais hipóteses de Usucapião previstas em lei, podendo-se reduzir o prazo para 10 anos através da Usucapião Ordinária, 05 anos para Usucapião Especial Urbana ou até mesmo 02 anos para a Usucapião Familiar, desde que preenchido os requisitos necessários em cada uma das espécies de Usucapião acima descritas.
Como saber se meu imóvel pode ser regularizado na ação de Usucapião?
Para regularizar um imóvel por intermédio da Usucapião, é necessário que nosso advogado analise os documentos e o caso em concreto, para definir se o procedimento poderá ser realizado Extrajudicialmente em cartório, ou se haverá a necessidade da Intervenção Judicial.
Além disso, analisa-se, ainda, com base nas informações prestadas e documentação apresentada pelo cliente, em qual modalidade de usucapião a parte pode se encaixar, buscando assim a celeridade, agilidade e assertividade no registro do imóvel.
Em suma, nota-se que apesar dos requisitos específicos, que são bem simples de serem alcançados, é imprescindível a existência da posse prolongada no tempo, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, além da aparência de dono e cuidados com a manutenção do imóvel por parte do interessado, para que se configure a prescrição aquisitiva por meio da Usucapião.
