O protesto pelo descumprimento de “obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida” está prevista no art. 1° da Lei n° 9.492/97. Trata-se de faculdade colocada à disposição do credor de dívida não paga, que tem como principais finalidades provar a inadimplência do devedor e resguardar o respectivo direito de crédito. Além disso, constitui importante meio de, legitimamente e sem a intervenção do Judiciário, compelir o devedor a cumprir obrigações, inclusive as locatícias. Afinal, o não pagamento do débito no exíguo prazo de três dias úteis que a lei fixa (art. 12) importará na inscrição do devedor nos cadastros restritivos de crédito, tornando pública a falta de liquidez do devedor protestado, com inegável repercussão na vida comercial do empresário.
Em princípio, qualquer documento que configure título executivo (“documento de dívida”) pode ser levado a protesto. O Código de Processo Civil, em seu art. 585, expressamente classifica como título executivo “o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;”. Assim sendo, desde que os débitos locatícios (aluguel e encargos) tenham lastro no contrato de locação firmado entre as partes, podem eles, em princípio, ser levados a protesto.
Em que pese a aparente clareza da Lei, a possibilidade de protesto do contrato de locação comporta certa divergência jurisprudencial, existindo, inclusive, um precedente do STJ que negou validade a protesto de contrato de locação por entender não haver liquidez no título (STJ - RMS 17400). É certo, porém, que os Tribunais de Justiça do Rio de Janeiro, de São Paulo e de outros Estados, assim como seus respectivos Tabelionatos, em regra, admitem o protesto do contrato de locação, variando as exigências de acordo com cada Cartório, sobretudo quanto à documentação a ser apresentada, ao preenchimento de formulários e à elaboração de planilhas. Naturalmente, considerando a existência de posições jurisprudenciais díspares, cada Tabelionato poderá alinhar-se a uma ou outra corrente, aceitando ou não o contrato de locação para protesto.
Outras dívidas expressas em instrumentos particulares (como é o caso dos contratos que tratam da res sperata, confissões de dívidas, acordos etc.), desde que constituam título executivo extrajudicial (por exemplo, "o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas" - art. 585, II, do CPC), também são passíveis de protesto, se tiverem valor líquido e certo.
Nesse panorama, o protesto do contrato de locação se apresenta como interessante via para a recuperação de créditos, constituindo alternativa ao ajuizamento direto de ação judicial com vistas à cobrança de verbas locatícias em aberto, na medida em que, segundo pesquisas, a quantidade de devedores que, uma vez intimados pelo Cartório, prontamente quitam as suas dívidas para evitar o protesto e a consequente inscrição nos cadastros restritivos de crédito é bastante significativa.
Naturalmente, a opção pelo protesto deve ser precedida de análise criteriosa, realizada caso a caso, tanto do ponto de vista jurídico quanto sob o aspecto comercial, levando em consideração aspectos como, por exemplo, o entendimento do Cartório local a respeito do tema e o relacionamento comercial com o lojista, variáveis que podem ser determinantes ao se decidir sobre a melhor forma de cobrança de débitos locatícios.
O que se pode afirmar, com certeza, é que em determinadas circunstâncias o protesto do contrato de locação é uma opção a se considerar.
