Uma mudança na legislação liberou comprador e vendedor de apresentar certidões negativas no processo de compra e venda do imóvel, reduzindo custos e tempo para fechar o negócio. O objetivo é que a certidão de matrícula do imóvel informe qualquer questão que coloque a transação em risco.
Pela nova regra, ratificada na lei 14.382, o comprador deixa de ser responsabilizado por dívidas que não estejam registradas na matrícula do imóvel, protegendo sua boa-fé.
Cabe ao credor tomar a iniciativa de informar a existência de uma dívida ou ação judicial na matrícula da propriedade.
A mudança reduz a necessidade de emitir mais de uma dezena de certidões, o que pode gerar uma economia de até R$ 700 por CPF pesquisado.
No longo prazo, espera-se reduzir o número de processos de credores cobrando dívidas antigas dos novos proprietários.
Por enquanto, especialistas em direito imobiliário recomendam cautela ao dispensar os documentos. O receio é de que juízes continuem a solicitar as certidões.
"Há muita incerteza de como será na prática, por isso nós, advogados, continuamos exigindo todas as certidões negativas", afirma Leandro Sender, sócio na Sender Advogados Associados.
Se o comprador decidir abrir mão de tirar as certidões negativas, o conselho é pesquisar se há uma Certidão de Ônus Reais com qualquer irregularidade que envolva o imóvel, como ação trabalhista e penhora de bens.
"Essa lei entrou em vigor em meados deste ano, e essa disposição está em vigor desde dezembro do ano passado. Para fins imobiliários, é muito recente. Não tem como saber como a jurisprudência vai tratar desse assunto", diz Pedro Serpa, do S2GDC Advogados.
A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), que participou da discussão da lei, diz que percebe alterações positivas desde sua vigência e que a lei beneficia os cidadãos com redução de custos.
Cartórios
- Cartórios de registro civil de pessoas jurídicas: são responsáveis pelo registro dos contratos sociais, atos constitutivos e estatutos de empresas, sindicatos, associações, fundações e sociedades civis, religiosas, científicas etc .
- Cartórios de notas: são competentes para lavrar escrituras, como as de imóveis e de reconhecimento de paternidade, testamentos, partilhas, autenticação de cópias e procurações, reconhecimento de assinaturas, entre outros.
- Cartórios de registro de imóveis: registram títulos de propriedade de imóveis e respectivas averbações. Para saber quem é o proprietário de um imóvel é necessário consultar o registro nesse cartório. É importante saber que a escritura de um imóvel pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, inclusive de outra cidade ou estado, mas tem que ser registrada no cartório de abrangência do imóvel.
- Cartórios de protestos de títulos: é competente para o protesto de cheques, notas promissórias, duplicatas e outros documentos em que se reconheçam dívidas.
- Cartórios de registro civil: são responsáveis pelo registro de nascimento, de casamento, de óbito, entre outros, além de averbações, anotações e fornecimento de certidões desses atos.
- Cartórios de registro de títulos e documentos: têm funções diversas. Promovem o registro de documentos gerais, como contratos de bens móveis. É também responsável por fazer notificações extrajudiciais, como as de cobrança. Além disso, possui a chamada função suplementar ou residual, praticando os registros não atribuídos aos demais serviços.
- Cartórios de registro de contratos marítimos e de distribuição: restritos a alguns estados. Os primeiros tratam exclusivamente de atos relativos a transações de embarcações marítimas; os segundos respondem pela distribuição equitativa de serviços cartoriais da Lei 8.935/94.
Documentos exigidos na compra do imóvel
- Cópias do RG e do CPF
- Declaração do Imposto de Renda
- Comprovantes de renda
- Comprovante do estado civil
- Extrato do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)
- Comprovantes de pagamento de IPTU, ITBI ou ITCMD (em caso de doação)
- Matrícula do imóvel
- Planta baixa do imóvel
- Certidão atualizada de ônus reais
- Declaração de inexistência de débitos condominiais
- Declaração de saldo devedor, se o imóvel for financiado por outro agente financeiro
Confira possíveis débitos da propriedade
O futuro comprador pode consultar por conta própria a matrícula atualizada e a Certidão de Ônus Reais do imóvel de seu interesse no Cartório de Registro de Imóveis.
Pela nova legislação, os cartórios devem fornecer os serviços de forma digital e devem estar conectados para disponibilizar certidões de qualquer local do país.
Pela matrícula é possível averiguar todo o histórico da propriedade desde a construção. Já a certidão informa pendências financeiras relacionadas ao imóvel.
Dívidas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) devem ser verificadas com a prefeitura onde o imóvel está localizado. No caso de débitos condominiais, é preciso buscar a administradora do condomínio.
